부동산 전세 사기 피하는 3가지 방법 (+ 대처방법 소송)

부동산 전세 사기 피하는 3가지 방법 (+ 대처방법 소송)

 

 

 

 

안녕하세요 :) 오늘은 부동산 사기를 피하는 법에 대해서 설명드리겠습니다.

 

부동산은 사기의 단골 메뉴죠. 그럴 수밖에 없는 것이, 한국에서 가계자산 중 부동산이 차지하는 비중은 70%에 육박합니다.

 

OECD 국가들 중 월등한 1위일 뿐 아니라, 전 세계에서도 최고 수준이에요. 사기꾼 입장에서 보면 부동산은 가장 규모가 큰 시장인 셈입니다.

 

 

 

 

사기당한 사연을 보고 있으면 너무 안타깝습니다. 전세 사기를 당하면 전 재산을 다 잃은 것과 다름없는데, 구제 방법은 마땅치 않기 때문인데요.

 

왜 계약을 그렇게 했냐고 다그치고 싶지만, 대부분 돌이킬 수 없는 상황에서 상담하려고 하니 위로 말곤 딱히 해줄 말이 없는 것이 현실입니다.

 

부동산 계약은 살면서 누구나 반드시 하는 것이니 꼭 제대로 배워둘 필요가 있어요.

 

지금부터 부동산 전세 사기를 피하는 방법에 대해서 설명드리겠습니다 :D  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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1. 전세사기의 3가지 유형

 

 

① 이중계약 전세사기

 

첫 번째, 건물 관리인의 이중계약입니다.

 

오피스텔, 원룸과 같은 주거용 건물인 경우에는 건물 관리인이 임대인으로부터 임대차 계약을 위임받아 진행하는 경우가 있는데요.

 

이때, 위임을 받은 건물 관리인이 임대인에게는 월세 계약을 했다고 하고 임차인과는 전세계약을 해 전세보증금을 가로채는 사기 유형입니다. 

 

② 중개업등록증 및 신분증 위조

 

 

누구나 깜빡 속아 넘어갈 수밖에 없는 이 유형은, 공인중개사 자격증이 없는 사람이 중개업등록증 또는 자격증을 대여받아 부동산 중개사무소를 차려 놓고 여러 채의 주택을 월세로 임차해 놓는 걸로 시작합니다. 

 

보증금은 최대한 싸게, 그 대신 월세는 아주 비싸게 만들어 놓는 미끼를 놓죠. 이후 본격적으로 전세사기에 들어가게 되는데요.

 

사기꾼이 다른 사람과 짜고 본인은 중개업자, 또 다른 사람은 집주인 행세를 하며 여러 전세 구입자와 중복 계약을 체결한 뒤 하루아침에 전세보증금을 가로채는 유형입니다.

 

 

 

③ 월세 세입자와 전세계약 체결

 

 

 

신혼부부처럼 임대차 계약 진행 경험이 별로 없는 사람이 당하기 쉬운 수법인데요. 월세 세입자가 새로운 세입자를 찾아서 전세보증금을 꿀꺽하고 도망가는 유형입니다. 

 

일단 사기꾼은 월세로 나온 아파트 중 아주 깨끗하고 좋은 입지조건을 가진 아파트를 찾습니다. 보증금은 최대한 적은 대신 월세를 비싸게 지급하는 계약을 체결하죠.

 

 

 

 

이후 자신이 집주인인 것처럼 부동산 직거래 사이트 등을 통해 전세를 시세보다 아주 저렴하게 내놓습니다. 부동산 경험이 적은 사람들은, 시세보다 저렴하게 나온 물건을 보고 당장 계약을 하게 되는 경우가 생기는데요. 

 

이렇게 되면 전세보증금 전액이 모두 날아가 버리는 최악의 사태가 벌어지게 됩니다.

 

 

2. 전세계약 전, 확정일자와 전입신고가 중요한 이유

 

 

 

전세 계약하기 전에 가장 먼저 해야 하는 것은 전입신고와 확정일자입니다. 이 두 가지를 챙겨야 추후 경매에 넘어간다고 해도 권리 순위에서 대항력과 우선변제권이 생기게 되기 때문이죠. 

 

대항력은 전입신고를 할 때 생기는 권리입니다.

 

제삼자에게도 임차권을 주장할 수 있으며, 만약 집이 매매 혹은 경매로 소유주가 바뀌더라도 부동산의 계속 사용, 수익은 물론 새로운 소유주에게 보증금을 돌려달라고 주장할 수 있습니다.

 

 

 

 

대항력이 있는 임차인은 합법적으로 보증금을 받기 전까지 집을 비워주지 않아도 된다는 뜻입니다.

 

 

대항력 = 계약 + 점유 + 전입신고

 

대항력을 가지려면 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖춰야 합니다. 추후 주택의 소유권이 매매를 통해 제삼자에게 이전된 경우, 임차인이 새로운 소유주에게 대항력을 주장할 수 있죠.

 

확정일자를 받게 되면 우선변제권이 생깁니다. 우선변제권은 전세로 들어간 주택에 경매나 공매가 발생했을 때, 주택의 매각대금에서 후순위권리자 또는 그 밖의 다른 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 

 

 

 

 

이사를 하고 전입신고를 해 대항요건을 갖추고 확정일자를 받음으로써 우선 변제권을 얻을 수 있죠. 만약 중간에 보증금이 올랐다면 오른 보증금에 대해 다시 확정일자를 받아야 합니다. 

 

이렇게 증액된 보증금에 대해 우선변제권은 확정일자를 다시 받은 날짜부터 효력이 발생합니다.

 

 

 

 

3. 전세 사기 피하는 3가지 방법

 

 

 

그렇다면 날고 기는 사기꾼들이 뛰어드는 부동산 사기를 막을 수 있을까요?

 

역설적이게도 아주 간단한 방법이 세 가지 있습니다. 



① 안전한 매물이 최우선

 

 

 

최대한 담보 없는 안전한 매물을 찾아야 합니다.

 

등기부 등본을 꼼꼼히 살펴야 하고, 아무리 경매 범위 안에 전세금이 들어올 것 같아도 대출이 많고 권리관계가 복잡하면 웬만하면 피하는 게 상책이에요.

 

 

 

② 의심하고 또 의심하라

 

 

 

상대가 사실상 사기꾼이라 생각하고 살펴야 합니다.

 

동네 부동산이라고 덮어놓고 믿지 말고, 집주인이 직접 안 나오고 대리인이 나오면 무슨 수를 써서라도 반드시 직접 만나서 계약하려고 노력해야 해요.

 

 

 

③ 모든 서류를 꼼꼼히 살펴라

 

 

 

모든 부동산 계약은 반드시 공인중개사를 통해서 해야 합니다. 이건 예외가 없어요.

 

집주인의 등기권리증, 인감도장, 인감증명서 모두 확인해야 합니다. 특히 돈 송금은 반드시 집주인 본인 명의의 계좌에 하세요.

 

 

 

신분증은 위조가 쉬우니 함부로 믿지 말고, 각종 서류를 철저히 검토해야 합니다. 전입신고나 확정일자는 미루지 말고 모든 거래 과정을 녹음 등을 통해 기록으로 남기세요.

 

가장 좋은 건 전세권을 설정하는 것인데 이건 집주인이 잘 안 받아주지 않습니다. 그러니 나머지라도 잘 챙기는 게 중요해요. 이 정도만 해도 웬만한 사기는 다 걸러낼 수 있습니다.

 

 

 

 

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지금까지 부동산 전세 사기를 피하는 방법에 대해서 설명드렸습니다 :D